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DFL 2 y arriendos: qué cambia con la reforma
Desde el 1 de enero de 2027, la Ley N.º 21.850 incorpora un régimen opcional para determinadas rentas obtenidas por el arrendamiento o explotación de viviendas económicas DFL 2. La alternativa aplica un impuesto único de 5% sobre el ingreso bruto, sin deducciones.
La medida no elimina el DFL 2 ni convierte todos los arriendos en rentas exentas. Su aplicación depende de la superficie de la vivienda, del tipo de propietario, del número de inmuebles y de otros requisitos legales.
Qué es una vivienda DFL 2
Una vivienda DFL 2 es un inmueble que cumple las condiciones de vivienda económica previstas en el Decreto con Fuerza de Ley N.º 2 de 1959 y cuyos antecedentes deben constar en su documentación inmobiliaria.
La sola superficie no basta para confirmar el régimen. Conviene revisar el certificado de recepción, la escritura, la inscripción y los antecedentes municipales o del Conservador antes de calcular un beneficio.
Cómo funciona el impuesto único de 5%
El régimen grava con una tasa de 5% los ingresos brutos generados por el arriendo o explotación. No permite deducir gastos, intereses, contribuciones, reparaciones ni depreciación para determinar esa base.
Por eso la comparación no debe mirar solo la tasa nominal. Un propietario con gastos relevantes puede obtener un resultado distinto al de otro con el mismo ingreso bruto.
Qué viviendas y propietarios pueden quedar comprendidos
La regla permanente se refiere a viviendas económicas de hasta 90 m². Para personas naturales, incluido el empresario individual, el régimen opera desde la tercera vivienda en adelante. Para personas jurídicas, puede operar desde la primera vivienda, sujeto a los requisitos aplicables.
La ley también contempla una extensión transitoria para viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² adquiridas dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley y que generen ingresos de arriendo o explotación.
| Variable | Tratamiento que debe revisarse |
|---|---|
| Vivienda hasta 90 m² | Régimen permanente si cumple las demás condiciones. |
| Vivienda nueva hasta 140 m² | Ventana transitoria de adquisición de doce meses. |
| Persona natural | Desde la tercera vivienda acogida, según las reglas aplicables. |
| Persona jurídica | Desde la primera vivienda; exige giro exclusivo relacionado con estas viviendas. |
Desliza horizontalmente para ver la tabla completa.
Los estacionamientos y bodegas pueden incorporarse cuando se arriendan conjuntamente con la vivienda y se cumplen las condiciones informadas por el SII.
Requisitos que conviene verificar
- Que el inmueble califique como vivienda DFL 2.
- Que cumpla el límite de superficie correspondiente.
- Que el arriendo no sea entre partes relacionadas conforme a la norma aplicable.
- Que el propietario y el número de viviendas permitan utilizar la opción.
- Que, tratándose de una persona jurídica, su giro exclusivo cumpla la exigencia legal.
- Que estacionamientos o bodegas se arrienden conjuntamente con la vivienda.
- Que se respete el tratamiento del IVA soportado en la adquisición del activo fijo.
Las personas jurídicas acogidas deben considerar pagos provisionales mensuales asociados al impuesto único, de acuerdo con las instrucciones que emita el SII.
Cómo comparar la opción con el régimen general
Primero identifica los ingresos brutos anuales por cada propiedad. Luego calcula los gastos y el tratamiento tributario que correspondería fuera de la opción. Finalmente, compara la carga, los PPM y el costo de cumplimiento.
La decisión debe tomarse con una cartera completa. El número de viviendas y el orden en que se consideran puede ser determinante, especialmente para personas naturales.
Documentos para preparar la evaluación
- Escritura e inscripción de dominio.
- Recepción final y antecedentes DFL 2.
- Superficie registrada.
- Fecha y documentos de adquisición.
- Contratos de arriendo y detalle de ingresos.
- Individualización de estacionamientos y bodegas.
- Nómina de viviendas del propietario.
- Antecedentes de partes relacionadas.
- Registros contables y tributarios, si el propietario es empresa.
En Justo Proceso coordinamos el análisis tributario con los antecedentes inmobiliarios. También puedes revisar nuestra asesoría en derecho tributario.
Preguntas frecuentes sobre DFL 2 y arriendos
Respuestas generales basadas en la normativa vigente. La aplicación concreta depende de cada antecedente.
¿Toda vivienda DFL 2 paga 5% por sus arriendos?
No. El régimen es opcional y exige cumplir condiciones de superficie, propiedad, número de viviendas y relación entre las partes.
¿El 5% se calcula sobre la utilidad?
No. Se calcula sobre el ingreso bruto generado, sin deducciones.
¿Influye el número de viviendas de una persona natural?
Sí. La información oficial señala que el régimen opera desde la tercera vivienda en adelante para personas naturales.
¿Puede optar una sociedad?
Sí, desde la primera vivienda, pero debe cumplir requisitos adicionales, incluido el giro exclusivo indicado por la norma.
¿Qué ocurre con viviendas nuevas de hasta 140 m²?
Existe una extensión transitoria para las adquiridas dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley, si generan las rentas comprendidas.
¿El tratamiento del arriendo también se aplica a la venta?
No. La venta y el arriendo son operaciones distintas y deben analizarse bajo reglas diferentes.
¿Cómo sé si conviene optar?
Compara ingreso bruto, gastos, régimen actual, número de viviendas y obligaciones posteriores. Solicitar evaluación.
